La Cours Vej 6, 2000 Frederiksberg

La Cours Vej 6 er en 141 m² ejerlejlighed fra 1930 med 5 værelser i en bevaringsværdig ejendom på Frederiksberg. Skolen er fremragende (8,7 gennemsnit), og lokalområdet oplever stærk prisvækst (+20,4 % på ét år). Bygningen er underlagt bevaringsbestemmelser, som begrænser ombygnings- og renoveringsmuligheder – dette kan både være en charme og en udfordring. Der er ingen akutte risici (ingen forurening, oversvømmelse eller støj registreret), men beliggenhed og miljø scorer middelmådigt, og fremtidig værdistigning vurderes begrænset. Tjek lokalplanen nøje og afstem pris med områdets niveau før bud.

Arkitekt/bygning: En klassisk etageejendom fra 1930 med murede ydervægge og tagetage-tagdækning, fordelt over tre etager med i alt 1536 m². Lejligheden er 141 m² fordelt på 5 værelser med ét badeværelse og enkelt køkken. Bygningen er fredningsværdig og omfattet af bevaringsbestemmelser (lokalplan SAVE 3), hvilket begrænser muligheden for udvendige ændringer og ombyggeri – arkitektonisk charme bevares, men renoveringsfriheden indskrænkes. Ejendomsmægler/marked: Området (Byen København) har oplevet markant prisstigning på +20,4 % år-over-år, og den gennemsnitlige handelspris for ejerlejligheder ligger på ca. 5,78 mio. kr. (2025Q4). Uden konkret udbudspris kan værdivurderingen (5/10) ikke fuldt ud analyseres, men markedet er varmt og området attraktivt. Fremtidsscore på 8/10 signalerer fortsat potentiale. Køber/hverdag: Skolen på la Cours Vej har et karaktergennemsnit på 8,7 (2024/2025) – blandt de bedste i landet (10/10 skolescore). Planlægning (Layout 8/10) vurderes god for 5-værelses bolig, men miljøscore (5,5/10) og Beliggenhedsscore (5/10) indikerer at lokation og nærmiljø ikke er topklasse – sandsynligvis grundet trafikalt pres eller afstand til rekreative områder. Risiko: Ingen akutte røde flag. Grunden er områdeklassificeret (standard i byzone), men ingen mistanke om forurening eller påbud. Ingen oversvømmelsesrisiko (bluespot) og ingen støjklassificering fra vej eller bane. Bevaringsbestemmelser kan dog blive en ulempe ved fremtidig renovering eller salg – køber skal være indstillet på at arbejde inden for snævre rammer.

• Lokalplan SAVE 3 (238): Læs den fulde lokalplan grundigt – bevaringsbestemmelserne kan begrænse ombygning, vinduesudskiftning, facadeændringer og tagrenoveringer. Afklar præcist hvad der er tilladt.
• Udbudspris vs. markedsbenchmark: Udbudsprisen mangler i data – sammenlign den med områdets gennemsnit (5,78 mio. kr.) og juster for lejlighedens størrelse og stand.
• Bygningens vedligeholdelsesstand: 1930-ejendom – få indhentet seneste tilstandsrapport, eftersyn af tag, kloak, ledninger, fugtforhold og eventuelle renoveringsbehov.
• Fællesudgifter og vedligeholdelsesplan: Kontrollér foreningens økonomi, vedligeholdelsesplan og evt. planlagte større arbejder (facade, tag, fællesarealer).
• Støjforhold in situ: Selvom der ikke er registreret trafikstøj, besøg ejendommen på forskellige tidspunkter (myldretid, weekend) for at vurdere faktisk støjniveau.
• Bevaringsværdien i praksis: Tal med naboer eller tidligere ejere om deres erfaring med kommunens krav ved ombygning eller renovering.
• Grænser for ombygning: Afklar om fx badeværelsesmodernisering, køkkenudvidelse eller etablering af ekstra toilet kræver særlige tilladelser.

Forhandlingsrum identificeret:

• Bevaringsbestemmelser som hæmsko: Lokalplan SAVE 3 begrænser renoveringsfrihed og kan gøre fremtidige tilpasninger dyre og besværlige – dette kan presse prisen ned, især hvis sælger ikke har fremhævet charmen tydeligt.
• Manglende prisoffentliggørelse: Uden kendt udbudspris kan der være usikkerhed om prisniveauet – brug områdets benchmark (5,78 mio. kr.) som anker og argumentér for justering baseret på evt. vedligeholdelsesefterslæb eller begrænsninger.
• Miljø- og Beliggenhedsscore under middel: Scorerne (5 og 5,5/10) tyder på at beliggenhed og nærmiljø ikke er optimale – dette kan bruges som argument, især hvis andre nyere eller bedre beliggende lejligheder er tilgængelige.
• Upside-score kun 3,5/10: Lav fremtidig værdistigningspotentiale (grundet bevaringsbestemmelser) kan forhandles som kompensation for forventet lavere afkast ved videresalg.
• Områdeklassificering (jord): Selvom der ikke er mistanke eller påbud, kan den generelle områdeklassificering nævnes som en potentiel fremtidig risiko ved mere stringent lovgivning.

Anbefaling: Brug bevaringsbestemmelsernes begrænsninger og de moderate miljø-/beliggenhedsscorer aktivt i forhandling. Hvis ejendommen kræver synlig vedligeholdelse, dokumentér dette via tilstandsrapport og beregn omkostninger til nedslag.